Kodulaen

Kodulaenu suuruse otsustab sinu sissetulek, mitte kodu hind. Pank arvutab kõigepealt, kui suure kuumakse sa välja kannad, ja alles siis, kui palju selle maksega laenata saab. Eesti Panga andmetel oli 2026. aasta teises kvartalis keskmine uus kodulaen 152 200 eurot ja see võeti keskmiselt 26,8 aastaks.

Allpool on arvutused selle kohta, kuidas sissetulek, intress ja tähtaeg laenusummaks muutuvad ja mida maksab kodu ost peale laenu enda. Kui kinnisvara on sul juba olemas ja raha on vaja millekski muuks, loe hüpoteeklaenu kohta: seal on teised reeglid ja teine hind.

Kui suure kodulaenu sinu sissetulek välja kannab

Laenukoormus on kõigi laenumaksete osa netosissetulekust. Teises kvartalis kulus kodulaenu võtjal maksetele tegelikult keskmiselt 34,4 % sissetulekust. Pank arvestas sama inimese koormuseks aga 42,6 %.

Miks? Pank kontrollib makset kõrgema intressiga kui see, mida sa päriselt maksad. Keskmise uue kodulaenu intress oli 4,15 %, ja 42,6 % koormus vastab umbes 6,2 % intressile. Panga küsimus on lihtne: kas sa jaksad maksta ka siis, kui Euribor tõuseb paari protsendipunkti võrra?

Võtame pere, mille netosissetulek on 3000 eurot kuus ja muid laene pole. Laenumakseks annavad nad 35 % sissetulekust ehk 1050 eurot. Praeguse 4,15 % intressiga mahub sellesse 25 aastaks 195 800 eurot. Sama makse kontroll 6,15 % juures jätab piiriks 160 700 eurot. Seepärast on panga pakutav summa sageli väiksem, kui sinu enda arvutus lubaks.

Kalkulaator: kui suur laen mahub sinu eelarvesse

Sisesta pere netosissetulek ja teiste laenude kuumaksed. Kalkulaator näitab kaht piiri: palju saad laenata praeguse intressiga ja palju jääb alles, kui makset kontrollitakse kõrgema intressiga.

Omaraha ei ole ainult sissemakse

Teise kvartali kodulaenud olid keskmiselt 72,5 % tagatise väärtusest. 152 200 euro suuruse laenu juures tähendab see umbes 210 000 euro hinnaga kodu ja ligi 58 000 eurot omaraha. Väiksema sissemakse korral aitab riiklik käendus: KredExi käendusega oli kvartalis välja antud kodulaenude summast 16 %.

Sissemaksele lisanduvad kulud, mida laenusumma ei kata:

• kinnisvara hindamine, mida pank nõuab enne otsust;
• notaritasu ostu-müügilepingu ja hüpoteegi seadmise eest;
• riigilõiv kinnistusraamatu kannete eest;
• kodukindlustus, mis peab kehtima kogu laenu aja;
• lepingutasu, kui see on panga hinnakirjas.

Summad sõltuvad kodu hinnast ja pangast. Küsi need kirjalikult välja enne, kui maksad müüjale broneerimistasu.

25 või 30 aastat: mida tähtaeg maksab

Pikem tähtaeg teeb kuumakse väiksemaks, kuid intress kasvab kiiremini, kui arvata võiks. Võrdleme 150 000 eurot 4,15 % intressiga:

Tähtaeg	Kuumakse	Intress kokku	Tagasi kokku
20 aastat	920,87 €	71 009 €	221 009 €
25 aastat	804,23 €	91 269 €	241 269 €
30 aastat	729,15 €	112 496 €	262 496 €

Viis lisa-aastat vähendavad makset 75 euro võrra, kuid intressi tuleb juurde üle 21 000 euro. Pikk tähtaeg on mõistlik, kui ta hoiab koormuse alla kolmandiku sissetulekust ja jätab raha puhvriks. Lisamaksetega saad tähtaega hiljem lühendada, kui leping seda lubab.

Intress: Euribor ja marginaal

Ujuva intressiga kodulaenu intress on Euribor pluss panga marginaal. Euribor on kõigile pankadele sama ja muutub lepingus kokku lepitud ajal. Marginaal on sinu ja panga vahel kokku lepitud ning jääb tavaliselt kogu lepingu ajaks samaks.

Seetõttu räägi läbi just marginaali üle. Kümnendik protsendipunkti 150 000 euro laenul tähendab 8,38 eurot kuus, 25 aastaga 2500 eurot. Euribori tõus mõjutab aga kõiki ühtemoodi. Ühe protsendipunkti võrra kõrgem Euribor tõstab sama laenu makse 804 eurolt 890 euroni, kahe punkti võrra kõrgem juba 980 euroni.

Annuiteet või võrdne põhiosa

Maksegraafikuid on kaks. Annuiteedi puhul on kuumakse kogu aja ühesugune, võrdse põhiosa puhul makse alguses suurem ja langeb iga kuuga. 150 000 euro, 25 aasta ja 4,15 % intressi juures:

• annuiteet: 804,23 eurot kuus, intressi kokku 91 269 eurot;
• võrdne põhiosa: esimene makse 1018,75 eurot, viimane 501,73 eurot, intressi kokku 78 072 eurot.

Võrdne põhiosa on 13 200 eurot odavam, sest laenujääk kahaneb kiiremini. Esimestel aastatel on makse aga üle 200 euro suurem ja pank arvestab koormust just selle järgi. Piiri peal oleva sissetuleku korral jääb võrdse põhiosaga laen seetõttu väiksemaks.

Kui ehitad, mitte ei osta

Ehitamiseks antud kodulaen makstakse välja osade kaupa, ehituse etappide järgi. Pank tahab näha ehitusprojekti ja eelarvet ning järgmine osa tuleb siis, kui eelmine etapp on tehtud. Omaraha läheb tavaliselt käiku esimesena, seepärast peab see olemas olema enne, kui ehitusega alustad.

Mida pank taotluse juures vaatab

• Sissetulekut ja kulusid konto väljavõttelt: pank peab sinu maksevõimet hindama ja ankeedist sellele ei piisa.
• Kõiki olemasolevaid kohustusi, ka järelmaksu, liisingut ja krediitkaardi limiiti.
• Maksehäireregistrit. Kehtiv maksehäire lõpetab kodulaenu taotluse enamasti kohe.
• Kaastaotlejat. Teine sissetulek tõstab laenusummat, aga kaastaotleja vastutab laenu eest samamoodi kui sina.

Kodulaenud on Eesti laenudest kõige korralikumalt makstud. Augusti lõpu seisuga oli tähtaega ületanud 1,1 % kodulaenude jäägist, tarbimislaenudel 6,5 %. Pank teab seda ja hindab taotlust sellegipoolest rangelt.

Kui kodulaen on juba olemas

Olemasoleva kodulaenu saab viia teise panka, kui see pakub väiksemat marginaali. Kas see tasub ära, sõltub jäägist ja allesjäänud ajast. 120 000 euro suuruse jäägi ja 20 aasta puhul annab 0,3 protsendipunkti väiksem marginaal 18,97 eurot kuus ehk 4550 eurot kogu aja peale.

Vastu tuleb panna ümberlaenamise kulud: uus hindamine, notar, riigilõiv ja uue panga lepingutasu. Küsi need numbritena välja ja võrdle säästuga. Sageli piisab sellestki, kui näitad oma pangale teise panga kirjalikku pakkumist, sest marginaali saab läbi rääkida ka ilma panka vahetamata.

Pärast allkirja on mõtlemiseks seitse päeva

Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust võib taganeda seitsme päeva jooksul, mitte 14 päeva jooksul nagu tavalise tarbimislaenu puhul. Tähtaeg algab lepingu sõlmimisest. Kui lepingutingimused ja kohustuslik teave tulid hiljem, algab see nende kättesaamisest (VÕS § 409).

Ennetähtaegse tagasimakse tingimused on samuti lepingus. Lisamakseid plaanides vaata enne allkirja, kas ja kui palju pank nende eest küsib. Sinu jaoks võib see olla olulisem kui marginaali väike vahe.

Enne panka minekut

1. Arvuta kalkulaatoriga, kas makse mahub eelarvesse ka kahe protsendipunkti võrra kõrgema intressi korral.
2. Pane omaraha kokku koos hindamise, notari, riigilõivu ja kindlustusega.
3. Küsi pakkumine vähemalt kahest pangast ja võrdle marginaali, mitte kuumakset.
4. Pakkujate tingimused on kõrvuti kodulaenude võrdluses.